买卖不破租赁的例外

2002年5月10日，原告吉林省长春市长江油品销售有限公司与被告吉林省兴化有限公司订立租赁协议，被告将其加油站出租给原告经营。约定：租赁期限20年，租金每年3万元。如遇市政建设需扩宽道路，在不影响加油站正常营业的情况下，兴化公司不承担责任。如果市政建设拆掉加油站，由兴化公司提供加油站原来面积给原告重建，重建费用由原告承担。在租赁期内，任何一方不得随意中断租赁，任何一方违约都需付违约金100万元。2004年10月8日，被告兴化公司以及相关土地、房屋等被长春师范学院拍卖取得。从2007年起，原告向被告长春师范学院交纳租金。2010年末，加油站的所属区域被市政建设拆掉，原告要求被告长春师范学院按协议约定，给原告重建加油站。被告拒绝。原告诉至法院。

长春市二道区人民法院经审理认为，买卖以及其他方式取得不动产使用权的，不影响原租赁协议的效力，故判决被告长春师范学院给付原告违约金100万元。被告长春师范学院提起上诉。长春市中级人民法院经审理认为，长春师范学院并不因为取得了租赁物的所有权而承继了该租赁协议项下的权利和义务，最终判决撤销原判，驳回长江油品公司的诉讼请求。

本案主要涉及的问题是买卖不破租赁的例外情形。最高人民法院在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条中，规定了两种例外情形，即出租前被设立抵押的和出租前已被人民法院查封的。

在本案中，二审法院之所以改判驳回了原告的诉讼请求，是基于以下两方面的理由：

一、基于标的物在租赁前被法院查封。本案经二审查明，在被出租前，该加油站因1999年10月15日的长春市绿园区人民法院（1999）绿经执字第278号民事裁定书被予以查封。长春师范学院是基于长春市绿园区人民法院在执行过程中的拍卖方式，于2004年10月11日取得了包括加油站在内的房屋所有权及土地的使用权。由于一审法院就租赁物在租赁前是否被法院查封或设立抵押等事实问题没有查清楚，从而导致了在二审中，二审法院基于租赁物在出租前被查封的事实作出判断，租赁合同对新的所有权人即长春师范学院没有约束力。长春师范学院无需就原租赁合同的规定承担另行提供土地建设加油站或给付违约金的责任。

二、基于原租赁合同的具体约定。就原租赁合同关于被拆迁后另行提供相同面积的土地重建的条款看，双方对于不履行该异地重建条款并未约定承担违约责任的方式。就承担违约金100万元的违约责任条款看，该条款的适用前提是“在租赁期内，任何一方不得随意中断租赁，任何一方违约”的事实。本案中，租赁合同被中断是基于政府的拆迁行为，而不是长春师范学院的主观故意。

（作者单位：吉林省长春市中级人民法院）