按套计价不能免除开发商的面积缩水责任

【案情】

2010年1月5日，魏某与申鑫公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：魏某购买申鑫公司开发的申鑫广场E605房，建筑面积为27.98平方米，未标明套内面积与公摊面积。计价方式为按套计算，总价款为20万元。该合同第五条标题为“面积确认及面积差异处理”，该条第一款约定是选择面积误差处理的依据，或建筑面积或套内面积，双方未选择；该条第二款标明“当事人选择按套计价的，不适用本条规定”；该条第三款为具体违约责任，当事人可以从以下两种责任承担方式任选一种但未选择，第一种为当事人自主约定内容但空白，第二种与《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖案件司法解释》）规定的处置原则基本相同，但双方亦未选择。合同中不存在其他涉及面积违约处理的约定条款。上述合同签订后，魏某依约向被告支付了全部的购房款。申鑫公司亦如约定将房屋交付原告使用。2011年6月20日，魏某取得上述房屋的《房屋所有权证》，该房屋所有权证载明建筑面积为21.04平方米（套内面积为13.20平方米），产权证登记的建筑面积与合同约定的建筑面积缩水6.94平方米。魏某多次要求退还差价，申鑫公司均以按套计价排除面积误差责任为由拒绝赔偿，魏某遂起诉至法院，要求申鑫公司退还面积误差3%以内部分房款及利息、双倍退还面积误差3%以外部分的房款。

【分歧】

第一种意见认为，魏某与申鑫公司约定按套计价购买房屋，不适用合同第五条关于面积误差问题的处理原则。商品房买卖案件司法解释第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。双方签订的合同具有法律效力，双方在合同中已对面积误差的处理另行约定，应当从其约定，驳回买房人魏某的诉讼请求。

第二种意见认为，当事人交付的房屋不符合合同明确约定的面积，属于严重违反合同，应当承担违约责任。虽然该合同中约定按套计价的不适用第五条“面积确认及面积差异处理”的约定，但毕竟没有约定明确、具体的违约责任，仍应当按照《商品房买卖纠纷案件司法解释》第十四条规定的原则处理，即房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

【解析】

笔者同意第二种意见，理由如下：

第一，合同没有针对面积误差约定明确的违约责任，应当适用法律解释的处理原则。《商品房买卖纠纷案件司法解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，该合同第五条标题为“面积确认及面积差异处理”，该条第二款只是约定不适用该条的规定，但毕竟没有约定明确的处理规则，也未明确免除申鑫公司面积缩水的违约责任，仍属于约定不明，应当适用法律解释确定的处置原则。

第二，对合同条款的解释不能得出一个严重违背法律原则和法律精神的结果。本案中，合同双方对合同所约定的面积与价款是对价统一的，魏某按照约定价款支付购房款后，申鑫公司也应根据诚实信用原则全面履行自己的合同义务，按照约定的面积交付房屋是申鑫公司的主要义务，而实际面积却严重缩水，损害了魏某的利益，已构成重大违约。本案所争议合同条款系关涉违约责任承担的条款。《商品房买卖纠纷案件司法解释》第十四条规定的“合同有约定的，按照约定处理”中的“约定”应当作限制性解释，应当是具体、直接、明确的关于面积误差处理的约定，否则就应当视为约定不明确。从本案来看，该条款“当事人选择按套计价的，不适用本条规定”，是一个不具体、不明确、消极性的准用性条款式的约定，从其表述来看，并非明确的免除责任的条款，我们对合同条款的解释也不应当将其理解为具有免除重大违约行为的民事责任的效果。

第三，格式条款含义存在两种以上解释时，应当采纳不利于格式条款提供者的解释。本案所涉合同的条款是申鑫公司为了重复使用预先拟定，在订立合同时并未与魏某协商，属于格式条款。申鑫公司应当遵循公平原则确定双方当事人之间的权利义务关系，并且采取适当的方式提醒魏某注意限制其责任的条款，但是申鑫公司并未做到。本案中，合同约定不适用第五条“面积确认与面积误差处理”的规定，究竟如何理解，其含义至少存在两种解释：一是全部排除面积误差时的违约责任，二是只是排除适用第五条但具体违约责任仍然约定不明。笔者认为应当采纳不利于格式条款提供者的理解，应当理解为约定不明，依法适用《商品房买卖纠纷案件司法解释》第十四条规定的处置原则。

（作者单位：海南省海口市龙华区人民法院）