解决房屋买卖纠纷要选对方法

2008年，叶先生购买一处房产，房价100万元。该房产权人为张先生，且为其唯一一套住房。经过协商，双方签订了《上海市房地产买卖合同》。根据买卖合同约定，叶先生支付了首期房价款50万元，并准备向银行贷款50万元支付其余房价款。

房东张先生尚有房屋贷款30万元未还清。然而，在收到首付款50万元后张先生却将该款挪作他用，而后无力偿还贷款，导致买卖合同履行受阻。双方遂产生纠纷，并准备诉讼解决。

叶先生在诉讼前，鉴于张先生无力偿还银行贷款，而叶先生已无现金还款的客观情况，决定行使合同解除权，并追究张先生的违约责任。因为按照这样计算，不但可以拿回首付款50万元，还可以拿到房价款20%的违约金。

经过诉讼，法院最终支持了叶先生的全部诉讼请求，判决张先生返还房款50万元，并支付违约金20万元，诉讼费由张先生负担。

然而，由于张先生拒不履行生效判决，叶先生只能申请法院强制执行。在强制执行过程中，却出现了叶先生意想不到的执行困难。由于该房屋为张先生唯一一套生活住房，法院无法强制拍卖并执行该房屋，只能寻找其他财产线索；而张先生除了该房屋之外，并无其他财产可执行，叶先生也无法提供其他的财产线索，导致执行工作无法继续。叶先生至今未能收回房款本金，更不要说违约金了。

律师评案：

本案，叶先生虽然赢了官司，却没有实现判决书确定的权利，损失是惨重的，教训也是深刻的。究其原因，是因为未能考虑执行不利的因素，选择了错误的诉讼方向。当买卖合同履行出现障碍时，除非房东有明确的可供执行的财产，否则，最稳妥的方式是要求继续履行买卖合同，选择要房子，而不是要违约金。这是因为，房屋是明确的财产权利，且继续履行买卖合同的判决，并不因为房东有唯一一套住房而无法执行。如果叶先生选择了要房子，要求判决继续履行买卖合同并强制过户交易，对其权利的保障方面要充分得多。（张建伟 祝文龙 以上均系律师个人观点，仅供参考）