二手房买卖存风险 律师提醒保存证据

买卖市场总是鱼龙混杂的，二手房买卖市场也是如此。有关于房主伪造房产证进行“一房多卖”、二手房产权迟迟无法不过户等等房地产纠纷案件频频诸见报端，各执一词的背后，即时把谁是谁非弄了个明白，总有一方受伤。近日，几位新浪乐居网友向小编反映自己遇到的困扰，带着这些问题，小编咨询山东豪才律师事务所刘国敏律师进行解答，希望对打算或准备购买二手房的市民起到一个提醒的作用。

案例一：买家不付款 催告函谁来发？

网友eriflo通过中介卖出一套房源，但是按着合同规定，买家过了付款日期后表示暂时不能付款。Eriflo很疑惑催告函是自己发还是有中介代发？而且之前签的协议上已将违约责任写明：“书面催告后仍不履行的，有权要求单方解除协议”，是不是发了催告函后买家仍不付款，是否就会自动解除合同？另外协议上标明：违约方按照总房价20%向守约方支付违约金，违约金自己是否可以拿到？

律师建议：双方签订二手房买卖合同，中介仅是起到居间服务。买卖双方是合同的当事人。因此催告函应当合同的当事人发函催告。催告函最好以书面形式发，保留好相关证据。合同约定了单方解除权，在催告后仍不履行的，合同守约方可以解除合同，但是需要发出解除合同的纸质材料。关于违约金是否能得到法院支持，要根据实际情况和合同履行的状况结合法律规定综合认定。

案例二：卖家房贷未结清 自己不签合同是否违约？

网友老魏已签订房地产买卖协议，并支付了2万元的定金，协议上是否已设立抵押选项上是选的“否“，并无填写抵押权人，但后来自己发现这套房产实际上有贷款未清的。为了降低自己的风险和操作时间，他要求卖家先把贷款清掉再签署买卖合同，但是卖家出现还款困难。老魏担心自己没有按时签合同，会不会属于违约？

律师建议：双方签订的合同同样属于无效合同。《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”根据上述规定，房屋在抵押期间进行转让的，必须告知受让人转让物已经抵押的情况，否则转让行为无效。

双方在签订房屋买卖合同时，对方没有向该网友如实陈述房屋已抵押的事实，所以转让行为无效，双方签订的合同应属无效合同，对双方均没有约束力，合同无需履行，该网友也无需承担违约责任；并且由于合同无效是由于对方隐瞒抵押情况造成的，所以对方对于合同无效存在过错，因此应当承担相应的民事责任。因此，建议该网友向法院提起诉讼，要求确认合同无效，要求对方返还已经支付的款项并赔偿损失。

案例三：未过户卖家先动首付款 隐瞒契税谁担责？

网友乐乐买下一套60平米的二手房，首付款已打给房东，但是在过户之前，房东便将首付款消费完毕，导致银行无法审批公积金，乐乐询问这个责任谁来承担？并且签协议付意向金之前，房东承诺房屋已经购买满五年无税，当意向金交付之后，却矢口否认，并强行将契税推压到买方，是否违法？

律师建议：责任应有房东承担。可以起诉，要求房东继续履行合同。根据我国法律规定，卖房人需要承担营业税，买房人需要交纳契税，另外双方可以事先约定具体费用由谁来承担。但事前隐瞒重要事实，可撤销该买卖合同，但是此网友应该事前保存相关证据证明卖方有故意欺诈、隐瞒的行为。

来源： 新浪山东房产