为逃债变更房产权属，债权人可请求撤销登记

2011年，李某因经营之需，向卓某等六人借款共计116万元。由于经营不善，几个月下来，刘某的资金及借款便已血本无归。为逃避债务，李某遂到房地产登记部门将自己较值钱的财产、价值近150万元的房屋变更登记在儿子名下。等卓某得知详情并索要借款时，刘某即以一无所有为由拒不还款。

对此情况，卓某等人可以通过民事诉讼撤销李某父子之间的转让，或通过行政诉讼撤销李某在房地产登记部门的变更登记。

物权法第十四条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。而本案房屋属于不动产，且已变更登记在李某儿子名下，表面看来似乎因发生了法律效力，已使得债权人无法对此主张权利，其实不然。合同法第七十四条规定:“因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”第七十五条也指出:“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”鉴于李某转移房屋逃避债务已经损害卓某等人的合法债权，且仍在一年的诉讼时效期间内，卓某自然可以通过民事诉讼行使撤销权。但民事诉讼针对的是卓某等人可以对李某父子的房产转让行使撤销权，并不直接涉及到房地产登记部门，即不能否定权属变更登记，故要想否定权属变更登记就应当提起行政诉讼。因为《最高人民法院关于执行<行政诉讼法>若干问题的解释》第十二条规定:“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”房地产管理登记部门进行的权属变更登记，属于行政机关的行政确权行为，而卓某等人作为债权人与该权属变更登记有着法律上的利害关系，即直接影响着卓某等人的债权实现。卓某等人可以依法提起行政诉讼，请求撤销房地产登记部门的变更登记。

(作者单位:江西省兴国县人民法院)