贷款审查未通过，购房合同如何处理？

按揭贷款未获审批 ， 房地产公司要求解除购房合同

2018 年，某房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，王某从房地产公司购买商品房一套，房屋总价款为 164 万元。合同约定，王某应在 1 月 10 日前支付首付款 66 万元，剩余 98 万元以银行按揭贷款方式于 2 月 28 日前将贷款存入指定账户。然而，直至 5 月份， 98 万元贷款始终未到账，银行也出具了不予受理王某贷款申请的证明，在此情况下，房地产公司向王某发送了《催告函》和《解除预售合同告知函》，但王某不认可，认为自己按合同约定提交了按揭贷款所需材料，银行不放款不是自己的责任，因此不同意解除合同。房地产公司遂诉至法院，要请求解除合同，并由王某承担违约责任。

合同解除

购房者承担违约责任

法院审理认为，双方签订的商品房预售合同真实有效，依法应予维护。根据合同约定，王某申请的贷款 98 万元，应于 2018 年 2 月 28 日前汇入合同约定的原告账户，贷款未如期到账超过 15 天的，若王某同意继续履行，其应在 30 日内补齐购房款差额，否则房地产公司有权解除合同并要求王某承担违约责任。本案中银行已经出具了不予受理王某贷款申请的证明，在此情况下，经房地产公司催告，王某仍未支付剩余房款，已构成违约，案件审理过程中，王某又提出找其他银行申请贷款但未提交相关证据，房地产公司认为逾期时间较长不同意改方案，至此本案合同目的不能实现，法院依法判决解除购房合同。

按照合同约定，因购房者违约，房地产公司除单方主张解除合同外，还可以要求购买者承担违约责任并赔偿损失。本案中，房地产公司以合同约定主张被告王某按总房价款的 20% 赔偿其损失，王某认为过高，并且房地产公司也并未提供证据证明其实际损失，因此法院经审查予以调整，依法酌定以中国人民银行同期贷款基准年利率 4.35% 标准计算，以未付款项为基数，自 2018 年 3 月 27 日起至房地产公司主张解除合同之日止的利息，由王某承担赔偿损失。

法官说法：

房产在家庭财产中占有很大的比重，对人们的生活会产生较大的影响。近年来，商品房买卖合同纠纷案件频发，作为房地产公司，应该积极主动向购房者做好贷款政策的提示，做好贷款申请有关材料的指导；作为购房者，在购房过程中应多留心、多注意，仔细审查合同有关条款，充分认识自身应该承担的责任和义务，对本人贷款条件有充分的预期，在贷款审批遇到问题时，主动与房地产公司协商处理，积极提出继续履行合同的方案，争取对方的理解配合，促成合同的履行。

来源： 青岛市黄岛区法院