房屋买卖合同无效与雇员侵害物权竞合案件不能合并审理

裁判要旨

房屋买卖合同不成立与房屋出卖人的雇员在销售的房屋（未实际交付）堆放装修物导致发生火灾进而不能交付涉案房屋，产生法律关系的竞合，不能合并审理，出卖人可以在涉案房屋法律关系处理完毕后，另行起诉主张雇员侵权责任。

案情

原告郑某为城市户口，于 2013 年 2 月 5 日、 2014 年 1 月 26 日交付给被告张甲合计 15 万元，用来购买被告张乙在简楼新村开发的新农村建房。后被告简某在涉诉房屋堆放木料， 2017 年 1 月 4 日，该处房屋发生火灾，导致房屋毁损严重。被告张甲在发生火灾之前并未将涉案房屋钥匙交付给原告郑某，简楼新村项目是被告张乙开发，该处简楼新村房屋没有取得土地规划证、农村集体土地转为非农业建设用地规划证及变更土地使用性质等合法手续。

郑某于 2017 年 5 月以被告张甲、张乙违约未能交付房屋，要求张甲、张乙退还购房款 15 万元为由起诉至河南省淮滨县人民法院。被告张甲、张乙以被告简某乃经过原告郑某同意堆放易燃物于涉案房屋，导致房屋灭失为由，提起反诉，要求原告郑某继续履行房屋购买合同，被告简某赔偿房屋灭失损失暂定 15 万元。

裁判

河南省淮滨县人民法院经审理认为，原告郑某交付 15 万元购房款事实存在，但是原告郑某为城市户口，按照法律规定，农村集体土地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买住宅，且该规定为效力性规定。由于合同无效后已无继续履行的可能，因此张乙反诉继续履行合同的请求，不能成立。被告张乙要求对毁损房屋提出鉴定，该鉴定申请事项涉及被告简某侵权事实的最终认定与合同无效之诉的竞合问题，而且可以在另案侵权之诉中提出，故在本案中提出鉴定实无必要，因此不能成立。故判决：被告张乙于本判决生效后三十日内，退还给原告郑某 15 万元。

宣判后，被告张甲与被告张乙不服判决结果，提起上诉。河南省信阳市中级人民法院经审理认为，涉案房屋尚未交付，故房屋毁损灭失的风险由出卖人即张甲、张乙负担，因为涉案房屋已经发生火灾，损毁严重，无法交付使用，因此郑某要求返还购房款并无不当。涉案房屋失火损失与本案并非同一法律关系，张甲、张乙关于涉诉房屋的失火损失，可另行主张。本案的基础关系为房屋买卖合同关系，一审法院依法对合同效力的认定并无不当。判决结果并未超过诉讼请求，程序亦无不当。综上，张甲、张乙上诉理由不能成立，不予支持，维持一审判决。

评析

1. 城市居民能否购买农村集体开发“新农村住房”。关于城市居民购买农村住房问题，合同法及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定，违反法律、行政法规效力性规定的合同无效，而土地管理法明确规定农村土地只有取得国有建设用地规划许可证及国有土地使用证后才可以对外出售，任何个人及法人均无权改变土地使用用途，两被告的行为实质是农村宅基地建设，而其私自将新农村建房出卖给原告郑某已经违反法律效力性规定，该行为自始无效。

2. 法院认定房屋买卖合同无效并判断双方当事人之后的法律后果并未超过当事人诉求。对于合同效力的审查，属于人民法院的裁判范围，虽然当事人未提出确认合同无效后的法律后果的请求，人民法院在依据合同法认定合同违反法律效力性规定进而无效的情况下，应当援引合同法相关规定，对合同无效的法律后果进行处理。合同法规定，在合同无效的情形下，当事人应负的民事责任之一是返还财产，合同被认定无效后，就意味着双方当事人之间没有任何合同关系存在，那么就应该让双方当事人的财产状况恢复到如同没有订立合同时的状态下的情形。而返还财产就是旨在使财产关系恢复到合同订立前的状况。所以不论接受财产的一方是否具有过错，都应当负有返还财产的义务。本案中，原告郑某已经要求被告张乙返还购房款，在双方买卖合同无效的情况下，被告张乙再要求继续履行合同，违反法律的规定且无履行的可能，原告郑某的诉讼请求，符合合同法的规定，应当予以支持。被告张乙的反诉请求没有法律依据，不应予以支持。

3. 被告简某的雇员行为不能在被告张乙的反诉中合并处理。被告简某作为被告张乙雇员，无论是否经过原告郑某的同意将被告张乙装修房子的木料堆放在房屋内，实质都是第三人对房屋物的完整性的侵害，而这种侵权行为与合同之诉是两个法律事实，不能在原告郑某与被告张乙的房屋合同无效之诉中解决。被告张乙要求对毁损房屋提出鉴定进而要求被告简某赔偿损失，该鉴定申请事项涉及被告简某侵权事实的法律认定问题，而且可以在另案侵权之诉中提出，因此在无关联案件中提出鉴定没有法律依据。

本案案号：（ 2017 ）豫 1527 民初 3055 号，（ 2018 ）豫 15 民终 1485 号

案例编写人：河南省淮滨县人民法院 韩卓珂

来源：人民法院报