论违章建筑引起财产纠纷的法律问题

作者： 王佑旵

内容摘要：拆迁问题是当然的社会热点问题，亦是关系到社会稳定问题，对违章建筑索赔纠纷进行探讨或许从另一个角度来呼吁拆迁的合法化和人性化，使社会更和谐。

关键词：社会热点 违章建筑 违章建筑索赔 法律依据 综合考量

一、违章建筑的概念

拆迁有两种成形：一是对合法的建筑物。二是对不合法的建筑物。拆迁处理的好坏是关系到社会的稳定这个大问题，本文主要探讨的是违章建筑（也就是不合法的建筑物）部分的问题。

违章建筑是指未按法定报批手续或虽有报批手续，但未按规定而擅自新建、扩建和改建的房屋、摊位等建筑物。它主要设置在道路两旁、市郊结合部的农村宅基地上，和经济发达地区的集镇等地，以供经营、租赁居住使用。根据规定，违章建筑的确认权为土地管理部门。随着改革开放的深入，我们东部地区经济飞速发展，大量的外来人口涌入，住宿矛盾尤为突出，简陋的违章房屋经济实用，极为外来民工青睐，政府有关部门宣传不力，人们法制观念淡薄，使一些人经不住租金诱惑，于是村村户户争相仿效，各自建造。有些农村，外来人员的人数超过当地居住人口。

同时，房地产业迅速开发，公建配套设施滞后，房地产的价位迅速攀升，市场规律也使得各类商贩云集于此进行交易，政府部门为解决居民实际生活困难，而不能相对进行集中管理，便在道路两旁等地搭建临时住房、临时摊位等。

二、违章建筑索赔纠纷的特点

违章建筑索赔纠纷，是指因行为人故意毁损违章建筑，给违章建筑的使用人造成了财产损失，从而引起的财产损害赔偿纠纷。从性质上看，毁损违章建筑的行为，属于民事侵权行为。违章建筑索赔纠纷，就是由于毁损违章建筑而引起的民事侵权损害赔偿纠纷。此类纠纷具有以下四个明显的法律特征：

（一）主体具有特定性

因毁损违章建筑而引起的索赔纠纷，其主体应当是特殊主体：擅自建违章建筑行为的违法性，决定了对违章建筑不能取得所有权。故原告只能是违章建筑的建筑人、使用人；而被告则必须是对违章建筑实施了毁损行为的行为人。

（二）客体具有违法性

违章建筑索赔纠纷的客体，必须是违章建筑。该违章建筑的存在没有合法的依据，具有违反《城市规划法》的违法性；在建设时，该违法性表现为没有经过规划部门批准的擅自建设行为：在建成后，则表现为没有取得相应的权属证书，不能够成为合法所有人。违法性产生的原因，是没有经过有关部门的批准。

（三）性质具有双重性

违章建筑的法律性质，带有明显的双重性： 1.对于擅自建造人来说，一方面，由于投入了属于自己合法所有的建筑材料，依法享有《城市规划法》第40条规定的合法经利；另一方，由于没有经过规划部门的批准，属于违反《城市规划法》的违法行为。2.对毁损人来说，一方面，由于本身不具有拆除违章建筑的执法资格而使擅自拆除行为属于违法行为，侵害了业主对违章建筑享有《城市规划法》第40条规定的合法的转移权；另一方，由于违章建筑本身不具有合法的存在依据，所侵害的并不都是法律予以保护的合法权益。

（四）赔偿具有有限性

违章建筑法律性质的双重性，决定了赔偿的有限性：一是赔偿的数额具有有限性。不是全额赔偿，而应当是部分赔偿，即：只对擅自毁损行为扩大的损失，进行适当的赔偿。二是赔偿的方式具有有限性。对违章建筑损害赔偿，只能适用作价赔偿，不能适用恢复原状。

三、处理违章建筑索赔纠纷的法律依据

从违章建筑索赔纠纷的法律特征出发，对其依法进行处理，有着充分的依据：

（一）法理依据

按照物权法的基本原理，除了无主财产之外，只要有物存在，就必然存在着物权。就违章建筑而言，在被拆除之前，已经被违章建筑的业主实际控制着，因则违章建筑的业主享有着对该违章建筑的实际的控制、占有和支配的权利。对这种权利，由于是基于对建筑材料的合法占有而享有的，故法律应当是予以适当的保护。但法律不保护非法权利，是指法律不保护由于擅自建设行为而使建筑材料获得的增值部分，并不是一概不予保护。对其中合法权益还是应当予以保护的。

（二）法律依据

处理违章建筑纠纷的直接法律依据，是《城市规划法》第 40条和《物权法》第42条。其中《城市规划法》第40条规定：“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设、限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责任限期改正，并处罚款。”从《城市规划法》的上述规定，我们可以得出以下5点能够作出处理此类纠纷依据的结论：1.县及以上地方人民政府的城市规划部门，是处理违章建筑的行政主管部门，拥有对违章建筑进行处理的行政执法权。2.对违章建筑的处理方式包括：停止建设、限期拆除、予以没收和补办手续、并处罚款。3.在具体适用时，应当根据不同情况，分别采取不同的方式；如果该建设工程处在正在建设过程之中，则应当根据《城市规划法》第40条的规定，由城市规划部门责令其停止建设。如果该建设工程已经完工，且严重影响城市规划，则应当根据《城市规划法》第40条的规定，由城市规划部分作出：限期拆除，或者予以没收的处理。如果该建设工程已经完工，虽然“影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门”作出：补办手续，并处罚款的处理。4.在上述法定的处理方式中，我们可以作以下理解：限期拆除，留给了违章建筑业主一定的处理能够转移物料的时间：补办手续，则是对违章建筑的事后确认，使之合法化。5.在违章建筑索赔纠纷中，对违章建筑的业主来说，既有不应当受到法律保护的权益，主要表现为由于擅自建设的违法行为而给行为人带来的利益；又有应当受到法律保护的权益，依法享有的申请补办手续、在限期内进行拆除的合法权益。对这两种性质不同的权益，应当区别对待，分别作出适当处理。而《物权法》第42条:“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。即“应该申请补偿”。

四、处理违章建筑索赔纠纷应当考量的主要因素

在审判实践中，处理违章建筑索赔纠纷，应当坚持实事求是的原帖，从对具体案件本身的具体分析出发，根据不同的情况，分别采取不同的方法，应当予以综合考量的主要因素有：

（一）应当根据违章建筑本身的违法程度来具体加以确定

在现实生活中，违章建筑的违法程度各不相同；有的可能程度严重，有的可能程度轻微。在处理时，应当根据不同情况，分别作出处理： 1.如果毁损的违章建筑，属于虽然“影响城市规划，尚可采取改正措施”的情况，只是没有办理有关的批准手续，且在诉讼过程中已办理了批准手续的，则原则上应当按照毁损合法建筑的办法，对擅自拆除行为造成的全部损失，予以全部赔偿。2.如果毁损的违章建筑，严重影响城市规划，有关部门没有作出限期拆除的处理，或者限期拆除的期限没有到来，则实质上是擅自拆除行为剥夺了违章建筑业主对违章建筑的能够转移部分的合法转移权，则原则上应当赔偿擅自拆除行为而扩大的损失，主要表现为由于擅自拆除行为而侵害了业主在限定期限内的合法转移权而造成的实际损失。3.如果毁损的违章建筑，严重影响城市规划，有关部门已经作出了限期拆除，并且已经到期，则不存在剥夺了违章建筑业主对违章建筑的合法转移权的问题，业主不在规定的期限内拆除，应当认定对合法转移权的放弃，故擅自拆除的行为人不应当再作赔偿。

（二）应当根据毁损行为的法律性质来具体加以确认

在实践中，同样是毁损违章建筑的行为，其性质可能有所不同：有的可能是有合法理由的合法行为，有的可能是没有合法理由的非法行为。如果毁损行为具有合法理由，虽然造成了实际损失，也不应当由行为人予以赔偿，而应当由违章建筑的业主对损失自行承担。如：在擅自建设行为影响了交通、消防、市政设施、房屋维修、绿地、环境保护、防灾和相邻的居住条件时，擅自拆除行为带有排除妨害行为的性质，不应当承担赔偿责任。如果毁损行为没有合法的理由，给业主造成了损失，则应当由行为人赔偿侵害合法转移权而实际造成的损失，而不是违章建筑的全部损失。

（三）应当根据毁损行为人的过错程度来具体加以确定

对违章建筑的认定和处理，是行政主管部门的职责和权限。其他任何公民、法人，都没有这种职责和权力，都不能以违章建筑不合法为由，故意进行毁损。故意毁损违章建筑的行为，有其制止擅自建设违法行为的积极一面：也有本身违法消极一面。由于这种擅自毁损的行为，违反了《城市规划法》的规定，其性质已经构成了民事侵权，因而应当受到适当的民事制裁。这样做，有利于保护当事人的合法权益，有利有引导当事人能守正当的途径解决民事纠纷，有利于促进安定团结。

（四）应当根据实际对合法财产造成损失的大小来具体加以确认

对毁损建章建筑行为实际造成的损失，应当作出是合法损失还是非法损失的区分： 1.应当依法予以保护的合法权益包括：在被毁损的违章建筑属于“影响城市规划，尚可采取改正措施”的情况下，所体现的权益；对由于擅自拆除行为灵剥夺了违章建筑业主的合法转移权，而实际扩大的损失；对擅自拆除行为造成的放置于违章建筑内的可以转移的财产的损失等。这些损失是由于擅自拆除行为而扩大的损失，当然应当予以赔偿。2.依法不应当予以保护的权益包括：由于擅自建设的违法行为而给行为人带来的利益；以损害他人利益或损害社会公共利益，而给自己带来的利益等。

总之，在具体经办此类案件时，要克服盲目简单性，多作说服教育工作，热情调解，慎重下判，使人民法院的审判工作更好地为经济建设服务，为社会稳定服务，为建立和谐社会作出应有贡献。

来源 : 中国法院网