房屋买卖纠纷多 法官详解风险点

一房数卖:按顺序确定履行合同的买受人

2010年，陈先生购买13号房屋。2012年，尚未取得产权证的他与丁先生签订《房屋买卖合同》。合同签订后，陈先生向丁先生交付房屋，丁先生向陈先生交付70万元。2013年8月11日，陈先生又与孟女士签订《房屋买卖合同》，约定将13号房屋以149万元卖出。陈先生于2013年8月15日取得该房屋产权后，又与孟女士签订《存量房屋买卖合同》(即网签合同)，该合同约定价款65万元，双方办理了房产登记手续，孟女士按65万元的计税金额交纳税费，但向陈先生实际支付149万元。

丁先生知道后，诉至法院，要求确认陈先生与孟女士签订的网签合同无效，并将房产过户到自己名下，理由是65万元的房价严重低于市场价值，双方故意避税违反国家法律规定。最后，法院判决驳回丁先生的诉讼请求。

法官说法:陈先生与孟女士签订的《房屋买卖合同》是设立双方民事权利义务关系的协议，而网签合同系为完成产权过户而签，双方的权利义务不受网签合同约束。丁先生应就该两人签订的《房屋买卖合同》提出主张，在该合同的法律效力未经司法程序确认前，丁先生要求确认网签合同无效，不予支持。

实务中，数个买受人维护自身权益时首先考虑其他房屋买卖合同的效力问题，若数个合同都合法有效，且买受人均要求履行合同的，原则上按以下顺序确定履行合同的买受人:1.已办理房屋所有权转移登记的;2.均未办理房屋所有权转移登记，已实际合法占有房屋的;3.均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，予以确定。不能继续履行的合同买受人，可要求出卖人承担违约责任，赔偿损失。

借名买房:保留证据证明房屋归属

2013年，韩女士借用其姑姑的名义买房，并签订书面协议:韩女士出资，以姑姑的名义购买普通商品房，待韩女士或其子女具有北京户口后，姑姑将房屋过户。之后，韩女士以姑姑的名义签订买卖合同、办理贷款并支付首付款。2014年，姑姑去世，姑父不承认韩女士与姑姑之间的协议，起诉要求法院判令房屋由他继承。韩女士提出反诉，要求确认房屋归其所有。韩女士的诉讼请求最终未获支持。

法官说法:韩女士与其姑姑的借名购房合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在履约过程中，姑姑去世，其姑父应承继合同义务。因韩女士对该房屋仅享有债权请求权，故她要求确认房屋所有权归其所有的请求未获支持。韩女士可要求姑父协助过户，该诉求另行解决。

借名购房，房屋登记在出名人名下，借名人仅对出名人享有合同权利，即要求出名人将房屋过户至自己名下的债权。故借名人不应起诉要求确认房屋所有权归自己，而应要求出名人协助办理过户手续。若借名人经法院释明后仍要求确认房屋所有权归其所有，法院将驳回其诉求;出名人以自己为所有权人要求借名人返还房屋时，借名人可以双方存在借名购房合同为抗辩，或提出反诉，要求办理房屋过户登记手续。若经法院释明，借名人不反诉，法院仅就其抗辩是否成立进行审理。此时，若借名人能提出充分的证据证明借名购房关系，且借名行为合法有效，法院将判决驳回出名人关于腾房的诉求。

二手房买卖:有条件的善意取得

杨先生于2012年去世后，遗留房屋一套，其妻、子女作为继承人办理产权过户手续时发现，2011年，赵先生持伪造的公证委托书作为杨先生的代理人与孙先生签订房屋买卖合同，并办理了过户手续。该合同已由法院生效判决认定无效。在该判决公告送达期间，孙先生与马女士签订房屋买卖合同并过户至马女士名下。杨先生的继承人起诉要求马女士返还房屋，马女士称自己构成善意取得。法院查明，马女士以90万元购得房屋，显著低于市场价格。法院最终支持了原告的诉讼请求。

法官说法:本案原告的诉求能否获得支持，取决于马女士是否构成善意取得，如构成，则不能获支持;反之，则可以。善意取得须同时满足三个条件:1.房屋买受人受让房屋时是善意的，即买受人信赖房屋登记簿关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权。但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误或登记簿存在异议登记的除外。房屋原权利人对于买受人为恶意负举证责任。2.以合理的价格转让，指买卖双方存在以合理价格转让房屋的交易行为，且买受人已实际全部或部分支付房屋价款。3.善意取得以房屋所有权已转移登记到买受人名下为生效要件。已办理转移登记尚未交付的不影响善意取得的构成，但可作为判断买受人是否构成善意的因素之一。

经适房买卖:以原购房合同签订时间确定买卖合同效力

彭女士与张先生于2009年11月21日签订《房屋买卖合同》，约定将其经济适用住房卖给张先生。后彭女士不同意办理过户，并以双方买卖的房屋系经济适用住房为由，将张先生诉至法院，要求确认合同无效。

经查明，彭女士出售的房屋系其于2004年购买，2004年10月8日取得契税完税证，2004年11月9日取得房屋产权证。因双方交易房屋的原购房合同系2008年4月11日前签订，且取得房屋所有权证书、契税完税凭证已满5年，符合上市交易条件。法院据此驳回彭女士的诉讼请求。

法官说法:经适房买卖合同并非一概无效，而是以出卖人转让房屋的原购房合同签订日期进行区分:出卖人转让的经适房的原购房合同系2008年4月11日(含)前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记，或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件，可认定合同有效。上市交易条件一般指取得房屋所有权证书已满5年或取得契税发票已满5年。经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效，适用合同法的规定，买受人可要求返还财产、折价补偿或赔偿损失。(高扬)

来源: 检察日报