以房养老知易行难

■无权处分承租房引纠纷

■扶养协议存瑕疵致人财两空

看了之前《劳动午报》上刊登的《职工为缓解养老难支招》的文章后，一些读者表示“以房养老”也是老有所养的一种方法。今年9月，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出要开展老年人住房反向抵押养老保险试点，目前北京市虽然还未出台相关措施，但民间“子女养老，房产由子女继承”、“扶养人养老，房产由扶养人继承”的情况比较常见。对于其中存在的问题，记者近日采访了曾办理过22件涉及“以房养老”申诉案件的丰台区人民检察院的王子涵、张葳两位检察官。

房本写了儿子名

儿子离婚自己无家可归

家住丰台区的老孙有一儿一女，老伴早年去世，女儿成家后搬出去住了，儿子结婚无房，小两口就住在家里与他一起生活。4年前，老孙住的平房要拆迁，考虑到自己年龄大了需要照顾，就申请了一套三居室。本来可以在房本上写老孙的名字，想想就这么一个儿子，自己要由他来养老，房产早晚也是他的，老孙没多想就将房屋登记在儿子名下，然后与儿子、儿媳同住在这套房子里。后来小两口发生矛盾，闹到法院要求离婚，分割财产时，法院将房屋判给儿媳，使老孙现在无房可住。

检察官分析：房子原本属于老孙所有，但他将其登记在儿子名下，根据我国房屋等不动产物权登记后生效的法律规定，他儿子取得了该房屋的所有权，而老孙从这时起就失去了对这套房屋占有、使用、收益和处分的权利。法院在办理老孙儿子夫妻离婚案件时，将房屋作为他儿子的财产进行分割并没有问题。导致老孙现在无房可住，归根到底是他当初处分这套房屋时约定不明造成的。

以房养老时，这类因约定不明而引发的纠纷比较常见。老人与子女、亲戚朋友之间，在拆迁补偿、房屋买卖、共同出资建房时，由于老人缺乏基本的法律常识和防范意识，没有对日后房产的归属及自己的相关利益分配进行明确约定，往往会引发矛盾，使老年人的权益受到损害。

住了半辈子的房

却不能留给儿子

张玉福是个孝顺儿子，左邻右舍提到他时没有不夸的。父亲年初时去世了，把生前住的房屋立遗嘱留给了他，却没想到因为这份遗嘱，外甥与他打起了官司，最终他还败诉了。

原来，父亲年轻时单位分给他一套二居室楼房，房改时很多职工都购买了产权，但张玉福的父亲一直未买，仍是每月交房租。张玉福与姐姐各自成家后都单独居住，后来姐姐的儿子上学没人接送，她就把孩子的户口转到父母家，然后在这边的学校上学，每天与老人吃住在一起。

尽管张玉福不跟父母住在一起，但他每天都过来照顾老两口。母亲去世后，他更是对父亲照顾有加。于是，父亲立下遗嘱，将自己分到的这套二居室住房留给了儿子。

父亲的丧事办完后，张玉福想根据遗嘱将自己变更为该房的承租人，但二十多岁的外甥不同意，称他是唯一与姥爷住在一起的人，而且户口也在这里，房子应该由他承租，并告到了法院。虽然张玉福有父亲的遗嘱在手，但最后还是输了官司。

检察官分析：在单位福利分房时获得的这套二居室，因张玉福的父亲在房改时没有购买，所以其父作为承租人，只拥有该房屋的使用权。按照法律规定，承租人没有权利对租用的公房进行处分，张玉福的父亲通过书面遗嘱将自己与外孙共同居住的公租房当成遗产留给儿子，这份遗嘱因无权处分而无效。

依据《商品房屋租赁管理办法》的规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。由于张玉福并未与父亲共同居住，而他的外甥从小就与姥爷生活在一起，户口也在此处，作为张父生前的唯一共居人，外甥顺理成章地承租了这套房屋。

在以房养老的现实中，一些老年人承租了单位产权、房管所产权等特殊产权性质的公租房时，认为在该房居住了十几年甚至几十年，自己有权决定把它留给谁。殊不知对这种无权处分的公租房立下遗嘱或进行约定，只会给亲属留下隐患。

老两口用房屋抵保姆工资

导致人财两空

年近七旬的吴先生夫妇没有子女，最近几年身体多病，亲戚都住得远，他们又不愿去养老院。去年，外地来京打工的平女士到吴先生家做保姆。经过一段时间的观察，老两口对她很满意。

除了看病吃药，吴先生夫妇每月的养老金所剩不多，于是他们跟保姆商量，想用目前居住的单元房来抵工资，对方欣然同意。双方当即签订遗赠扶养协议，约定以房子折抵保姆工资，平女士负责两位老人的生养死葬，随后双方将房屋过户。不久，保姆将房屋卖与第三人，然后携款逃走，至今下落不明，导致吴先生夫妇人财两空。

检察官分析：孤寡老人、独居老人、空巢老人等人群所占比例不小，在他们的养老问题上，采用以房养老形式的比较多，但在签订遗赠扶养协议时若存在瑕疵，就会出现吴先生夫妇这种人财两空的情况。

在以房养老问题上之所以出现上述纠纷，一方面是由于部分老年人缺乏基本的法律常识和防范意识，订立瑕疵遗嘱或协议，使自身或其他利益相关人员权益受损，难以达到以房养老的目的；另一方面，相关制度的不完善导致某些纠纷的处理无法可依，比如《土地管理法》实施前的农村房屋买卖行为该如何定义，受赠人是否应该偿还赠与人之前支付的装修费用问题等，相关法律都未作出明确规定。

丰台区检察院王子涵、张葳两位检察官建议，在探索实行有针对性的以房养老措施的同时，还要做好面向老年人的普法宣传工作，提升老年人的法律意识和防范意识，切实保障他们的合法权益。

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以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按计划“以房养老”政策会于2014年上半年试行推广。（本报记者 王香阑）