设立建设用地使用权应自登记时生效

我国对不动产物权登记原则上采取的是登记要件模式，即登记为物权生效的法定要件。建设用地使用权属于不动产用益物权的一种，其设立也应以登记为要件，即设立建设用地使用权自登记时生效。

案情

2009年4月1日，山东省日照市公路管理局工程处（简称工程处）与日照市岚山区碑廓镇大朱槽一村签订土地租赁合同，约定工程处租赁大朱槽一村土地60亩，用于拌合站安装和存料使用，租期一年。2010年1月25日，日照德霖木业有限公司（简称木业公司）以3010万元价格竞得2009G号宗地的国有建设用地使用权，面积为14万平方米。工程处租赁的土地即包含在木业公司竞得的土地中。2011年4月3日，木业公司与日照市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同。同年4月29日，木业公司交齐土地出让金。5月6日，木业公司向有关部门申请权利初始登记。5月20日，木业公司取得涉案土地使用权证。11月5日，工程处将拌合站设备迁出木业公司厂区。

关于工程处占用的土地面积，双方存在争议。木业公司称，工程处占用土地面积为60亩；工程处则辩称，其施工的工程结束后，已不需要占用60亩土地，其实际占用的土地面积为12亩。木业公司对此存有异议，工程处未提供证据证实自己的主张。2011年9月21日，经原审现场勘查测量，工程处拌合站设备占用土地面积为12亩，木业公司将拌合站周围放置了木材。经木业公司申请，原审法院依法委托物价部门鉴定涉案土地租赁费为每亩每年1.5万元。此外，关于木业公司享有土地使用权的时间，双方也存有争议。木业公司认为，其于2010年1月25日竞得涉案土地使用权后，对涉案土地即享有排他的使用权；工程处则认为，2011年5月20日木业公司办理了土地使用权证后，才依法享有土地使用权。

裁判

山东省日照市岚山区人民法院经审理认为，虽然木业公司之前成功竞得该土地使用权，且已交齐土地出让金，并与有关部门签订了国有土地使用权出让合同，但该行为仅是其取得国有土地使用权的准备工作，在木业公司依法向有关部门申请权利登记前，该公司对该土地并不享有排他的使用权。因此，木业公司主张其自依法竞得该土地使用权时即依法享有排他的使用权，于法无据，不予支持。木业公司应自2011年5月6日向有关部门申请权利初始登记时，依法取得涉案土地使用权。

木业公司不服一审判决，提起上诉。

山东省日照市中级人民法院经审理认为，涉案土地系国有建设土地，根据物权法第一百三十九条“建设用地使用权自登记时设立”之规定，建设用地使用权设立登记是建设用地使用权设立的法定公示手段，是建设用地使用权是否依法设立的法定要件。木业公司虽通过竞拍方式，交纳了土地出让金并最终与相关部门签订了国有土地使用权出让合同，但其仅基于出让合同取得了债权请求权，尚未完成建设用地使用权的物权设立，不能取得相应的物权。木业公司只有进行了设立登记，将设立内容登记在不动产物权登记簿上，才能成为建设用地使用权人，才能享有占有、使用、收益的排他性权利。因此，木业公司自登记机构于2011年5月20日向其下发国有土地使用证之日取得涉案建设用地使用权，原审认定木业公司自2011年5月6日向有关部门申请权利初始登记时依法取得涉案土地使用权错误，应予以纠正。木业公司上诉主张其自2010年1月25日经拍卖取得涉案土地的建设用地使用权，不符合我国物权法的上述规定，依法不予支持。

2012年9月20日，法院判决：驳回上诉，维持原判。

评析

建设用地使用权登记是各国通行的物权公示手段，但对于不动产登记所产生的效力，并不完全相同。从各国物权法的规定来看，登记对建设用地使用权的效力主要有三种模式：一是登记对抗主义，以法国和日本为代表。该种物权的变动，在当事人之间，不须进行登记即能发生法律效力，但只有登记后，才能产生对第三人的对抗效力。未经登记的，则不能对抗善意第三人。二是登记生效主义，以德国、瑞士为代表。这种模式下，该种物权的变动，必须进行登记，如果未进行登记，则不发生物权变动的效果，即登记有决定建设用地使用权的设立、转移、变更和消灭能否生效的效力。但由于对契约性质的不同理解，又有不同的做法。三是托伦斯登记制度，主要是英美法系国家的做法，其特点是，除了登记之外，还有交付权利证书的要求，产权一经登记，具有不可推翻的效力，国家给予保障。不强制一切土地所有权、他项权利申请登记，但一经登记，其后发生的房地产权利变更或者设定，非经登记，不生效力。

物权法出台前，我国没有专门的不动产登记法，有关不动产的登记规定主要散见于各项单行法律和行政法规，如城市房地产管理法等。物权法中对不动产物权的变动原则上采用了以德国和瑞士为代表的登记生效主义，主要体现在第一章第六条、第二章第一节和第十二章中，并且第一百三十九条明确规定“建设用地使用权自登记时设立”。

本案中，木业公司虽然是通过竞拍方式，交纳了土地出让金并最终与相关部门签订了国有土地使用权出让合同，但此时其尚未完成建设用地使用权的设立，不能取得相应的物权，仅能基于出让合同取得了债权请求权。木业公司只有进行了设立登记，将设立内容登记在不动产物权登记簿上，才能成为建设用地使用权人，才能享有占有、使用、收益的排他性权利。因此，木业公司自登记机构于2011年5月20日向其下发国有土地使用证之日，取得涉案建设用地使用权。

本案案号：(2011)岚民一初字第1178号，(2012)日民一终字第734号

案例编写人：山东省日照市中级人民法院 张宝华 王林林