房屋“卖”给子女竟最省钱！99%的人不懂...

目前来看

房屋过户主要分为三种方式：

继承、赠与，以及买卖

这三种不同的方式

分别面临着不同的操作流程以及法律风险

且所要缴纳的费用也各不相同

房产赠送给子女要交哪些费用？

可能已经有人心里嘀咕了

什么？房子送给子女还要交钱？

答案那是肯定的以及必须的

举个栗子

以一套面积为 90 平米

市值 300 万的普通住房为例

评估费＋公证费 + 各种税

想把房子送给自己的孩子

前前后后竟要花费 16 万元！

这还是免了营业税和个人所得税

因为父母的住房一般都住满 5 年以上

且属于近亲属之间的赠与

不然费用就更多了

所以说咯

把房产送给子女

不是那么简单

那么

继承或许是个不错的选择

一般来说

子女都是父母资产的法定继承人

可以免缴 3% 的契税

这一下子就比直接赠予的方式省了 9 万块！

同样

通过继承、遗赠取得的房产

都可以免收个人所得税和营业税

只需要支付公证费和工本费

一套 300 万的住房

子女继承需缴纳 7 万元费用

嗯，这个方式倒是比赠与合适呢

我们接着来看最后一种

把房产卖给子女需要缴纳多少费用呢

这恐怕是大家最不可能想到的方式了

大多数人的第一反应都是

“不靠谱”、“忽悠人”

别急，我们再来算算

80 元登记费

+3 万元契税 (1%)

+3000 元评估费（ 0.1% ）

+230 元交易费

总计

33835 元

这！么！少！

案例中

3 种不同的方式所产生的费用：

房产买卖： 33835 元

房产赠与： 161600 元

房产继承： 71600 元

显然

把房子卖给子女是最省钱的

哪种方式操作更方便？

房产买卖

受近期契税政策的调整，相比房产赠与和房产继承，把房子卖给子女确实是能省下不少钱来。一是赠与的费用过高，二是房产继承的流程也比较复杂，选择卖给子女的方式还是比较不错的，比较省钱。

但由于受房屋面积，居住年限，首套、二套、多套等的限制。如果在将房子卖给子女的过程中，需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税，则买卖过程产生的费用，可能就会比房产继承高出不少了。在把房子给子女时，可以优先考虑的就是卖给子女或者继承过户给子女。

假设案例中的该房屋为三套房，契税按照 3% 来征收，比 1% 的契税则多出 6 万，总税费即 93835 元；因不满足家庭唯一住宅的条件，加收交易总额的 1% 的个税（即 3 万），则在 93835 元基础上再加 3 万。

房产赠与

张大妈赠送给儿子的房子，由于满足相关的条件， 20% 的个人所得税是不用缴纳的。但如果张大妈的儿子后来又出售该房子，则需要征收 20% 的个税。

关于公证，现在很多的城市在办理免营业税手续时不再要求办理公证。但如果赠与合同没有经过公证，在房产没有过户交付之前，赠与人可以行使任意撤销权，而经过公证的赠与合同，赠与人就不能行使这一权力，要撤销必须符合法定条件。

房产继承

与房产赠与相比，房产继承没有营业税、个税和契税，只需要办理公证。但与赠与相比 , 房产继承的业务相对复杂，还存在一些问题：

办理房产继承没有时间限制，从房屋所有权人死亡之日起，何时申办都可以。

时间越久，办事的时候手续可能越麻烦，而且费用可能会增加。例如，继承人在遗产分割之前死亡，对于他应当继承的份额，他的继承人有权继承。

多个子女共同继承，需要所有继承人到公证处申办继承公证，如果有人拖延，公证处就不能出具公证书。没有公证书，就不能在非诉讼的情况下办理房产过户登记手续。

尽量协商解决，如协商不成，可以考虑通过诉讼的方式由法院依法判决遗产的归属。但此办法影响亲情，费用也很高，应慎重考虑。

房产继承中最常见的纠纷就是由于很多人没有事先立遗嘱，导致房屋的产权分割上存在很多的问题，不少人为了房子，闹上法庭。

此外，还有很多人选择把房产直接写孩子的名字，但是结果未必好。

1 、孩子独立买房时可能多付首付

如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率。

如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过 2 套，根据政策，成年后可独立购买 1 套住房。有些银行规定，这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付却可能要按照二套房标准，付七成。

2 、买第二套房时可能交房产税

比如孩子在未成年时和父母共有 2 套房产，每套面积在 90 平方米，如果房产份额事先不做约定的话，默认每人三分之一份额，即孩子名下已经有 60 平方米房产。

成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积 100 平方米，按照政策，首套房无论面积多大，都不计征房产税。及至孩子婚后想购买家庭第二套房，假设建筑面积是 120 平方米，则孩子名下的房产总建筑面积达 280 平方米，扣除小家庭一家三口 180 平方米的免税面积，还有 100 平方米需要征收房产税，其中 60 平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。

3 、配偶有权继承婚前财产

如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。有没有化解之招？房产和法律专家支招：

一是可以作公证，约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母所有。

二是直接到房产交易中心做房产份额变更，减少子女名下的房产份额，最少可变更为 1% 。

来源：律脉、问律